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30年以上経ったマンションや団地は建替えた方が良いか?大規模修繕をしたほうが良いか?

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建替えか?大規模修繕(改修)か?

3回目以降の大規模修繕をお考えの管理組合様へ

大規模修繕工事を過去に2回以上行い、3回目、4回目の工事をご検討されている管理組合様。
築年数も30年以上が経ち、マンションの老朽化や区分所有者様のライフスタイルにも大きな変化が起きてくると思います。
また、昭和56年(1981年)に発足した新耐震設計以前に建設されたマンションでは、耐震性への対応も考えなければなりません。
そこで議題にあがるのが「建替えか?」それとも「大規模修繕か?」です。

結論から申しますと、まずは「専門家」に相談することをおすすめします。
あなぶきグループでは「訪問のうえ相談」「現状調査(建替え診断)」「アンケート調査」を無料で行っています。
お気軽にお問い合わせください。

「建替えか?」それとも「大規模修繕(改修)か?」

1.建替え、敷地売却、修繕、改修の違い

修繕と改修について

修繕とは、塗装、防水、その他設備などの性能を回復および交換することで、劣化した建物を建設当初の性能までレベルを引き上げることを目標とする工事を言います。また、改修とは建設当初の性能よりグレードアップさせる工事を言います。バリアフリー化、耐震改修などがこれにあたります。

敷地売却による建替えについて

マンション建替え円滑化法が改定され、マンションの敷地売却制度を利用したマンション建替えの道があらたに追加されました。これまでの全員一致から、特定行政庁により耐震不足と認定されたマンションは、4/5以上の決議により建物を除却し、敷地の一括売却が可能になりました。
決議後、「マンション敷地売却組合」を設立し、各種手続きを経て、組合はデベロッパー等にマンションと敷地の権利を売却します。

それぞれの合意形成について

「マンション建替えの円滑化等に関する法律」という法律が、平成26年2月28日に改正され、「耐震性不足のマンション」という認定を受けると、一般のマンションに比べ緩和された条件で耐震改修、建替え、売却の可決が取れるようになりました。

一般のマンション耐震性不足のマンション
耐震改修・四分の三以上の賛成で可決・過半数の賛成で可決
・容積率等の緩和特例あり
建替え・五分の四以上の賛成で可決・五分の四以上の賛成で可決
・容積率の緩和特例あり
敷地売却・全員の同意が必要

2.建替えと大規模修繕(改修)の比較

建替えをするには、高額な負担額が生じたり、数年間にも及ぶ建替え期間が生じたりと困難がたくさんあります。3回目以降の大規模修繕であっても、それで十分対応できるマンションに関しては、修繕・改修をおすすめします。但し、旧耐震基準のマンションで「耐震性不足のマンション」と認定された場合は、建替えや敷地売却などの検討も視野に入れなければなりません。

どちらにしても、まずは現状把握が必要です。

あなぶきグループはお客様に極力負担のかからないように、グループ総力をあげて全力でバックアップ致します。まずはご相談ください。

建替え大規模修繕(改修)
劣化対策新築マンションに生まれ変わります。塗装、防水、その他設備など予算に合わせて劣化対策をします。
耐震対策制震構造、免震構造など新しい構造形式で建設できます。耐震性不足のマンションでは、耐震補強が必要となります。
省エネ対策省エネの最新設備が導入できます。外断熱などが可能
バリアフリー対策共用部分も含め、マンション全体のバリアフリー計画が立てられます。共用部の一部でバリアフリー可能
防犯対策最新の防犯設備を導入できます。共用部の防犯対策をアップできます。
費用面稀に実質負担なしで建替えできますが、大抵は負担額が改修に比べ高額になります。大規模修繕積立金の範囲内で切る事も多く、負担しても建替えと比べると低額である事が多いです。
期間準備~工事完了まで、数年を要します。引越しや様々な手続きなどの負担も必要となります。検討段階から約1年で終了します。工事期間も数か月と短期間です。

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